IMF사태 이후 기업구조조정 지원을 위하여 본격적으로 도입된 부동산 간접투자 시장은 국제금 융시장의 불안과 부동산 침체국면 진입의 반사적 효과에 힘입어 부동산직접투자의 대안으로 급성 장하였다. 부동산투자회사법과 간접투자자산운용업법, 신탁법 등에 의해 주로 규율되던 부동산간 접투자는 이후 포괄주의 규제방식을 도입한 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 부분적으 로 통합되어 규율되어왔다. 동법은 전통적인 개념의 증권 외에 미 연방증권법상의 투자계약증권개 념을 도입하여 새로운 유형의 간접투자상품을 규제할 수 있는 근거를 가지고 있다. 최근 부동산 간접투자 시장에서는 기존의 간접투자방식을 이용하지 아니하거나 새로운 형태의 사업구조를 만드는 등의 방법을 이용하여 규제를 피하려는 시도가 생겨나고 있다. 자본시장법은 기존의 규제에 포섭하기 어려운 새로운 유형의 간접투자도 투자자계약증권으로 포섭하여 규제할 수 있는 법률적 근거를 가지고 있으나, 투자계약증권의 개념이 명확하게 정립되어 있지 않아 실무 상 이에 대한 규제를 실제 적용한 예는 아직 찾기 어렵다. 따라서 거래의 안전을 도모하고 투자자 의 보호를 위해 이러한 수익형부동산투자를 투자계약증권에 포섭하여 각종 규제조항을 적용시킬 수 있을지에 대한 검토가 필요하다. 특히 투자계약증권의 적용과 관련하여 기존의 간접투자 유형 및 유사수신행위와의 구별 기준을 명확하게 정립하고, 구체적으로 어떠한 규제가 적용될 수 있는 지, 그와 관련한 해석론상의 문제점은 없는지에 대한 계속적인 연구가 필요할 것이다.
Since IMF(International Monetary Fund) currency crisis, indirect real estate investment market, which was introduced as an alternative to direct real state investment, has seen its rapid growth due to the instability of international financial market and real estate's entering a state of depression. After that, the indirect real estate investment which has been regulated by the 「Real Estate Investment Company Act」, 「Indirect Investment Trust Asset Management Business Act」, and 「Trust Act」 was integrated and began to be regulated partly by 「Capital Market and Financial Investment Business Act」 which included comprehensive regulations. These laws are known to have their bases of regulating new types of indirect investment products as well as traditional securities on the concepts of investment contract security under the 「Securities Act of 1933」 of the United States. Recently, there has been a new trend of trying to avoid the restrictions of financial investment in the capital market by either not using the established ways of indirect investment or creating new kinds of business structures. The current laws of capital market have legal provisions that can subsume new types of indirect investment which have been out of established restrictions as investment contract security and regulate them, but examples of their actual application are rarely found on account of the absence of the clear definition of investment contract security. For this reason, it is urgently necessary to examine whether this profitable real estate investment should be subsumed into investment contract security and can be subject to diverse regulatory acts in order to ensure the safety of transaction and protect good traders. In particular, with respect to profitable real estate investment's application to investment contact security, we need to establish clear criteria of distinguishing it from existing indirect investments and fund-raising business conducted without permission and look for which restrictions can be applied to it. Also necessary is the removal of hermeneutic confusion related to the terms.
Ⅰ. 서론 Ⅱ. 부동산 간접투자에 대한 법적 규율 1. 부동산 투자 방식 2. 부동산 간접투자에 대한 규율 3. 부동산 개발사업과 관련한 문제점 Ⅲ. 투자계약증권 1. 자본시장법상 투자계약증권의 의의 2. 미 연방증권법상의 투자계약 3. 자본시장법상 투자계약증권 규제 4 증권개념 포괄주의의 문제점 Ⅳ. 결론 참고문헌
